A. 鄉村旅遊度假區的土地流轉怎麼搞
鄉村旅遊開發繞不開農村用地問題，很多開發商也好、經理人也好、甚至是天天與農民打交道的基層政府官員，在與我接洽時都會拋出「這塊地能用嗎」、「基本農田可以改變用地性質嗎」、「木屋可以不需要建設指標吧」、「這個項目的用地需要到國土報批嗎」等等諸如此類的問題，這實際反應的是大家對用地問題的重要性認識不夠，而僅僅把對項目的關注點聚焦在市場、產品、盈利性、運營模式等後端環節，而忽略了項目的用地基礎合法性、開發流程合規性、以及土地作為一種高附加值資源的遠期增值變現能力。
用地是農村項目開發遇到的基礎問題，也就是項目開發的方向問題，需要搞清楚國家的政策傾斜、戰略扶持方向，也需要搞清楚土地流轉、徵收這些近幾年的新生專業術語，更需要理清楚用地流程問題，包括徵收徵用、流轉、承包、租賃、補償等，也就是讓土地活起來的「1、2、3步」怎麼走。
文sir說的項目開發不涉及土地一級開發哦
土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，就是「賣房子的」和「出租房子的」。
先要確定開發涉及的土地性質
首先要分國有土地和集體土地，集體土地只要村委會同意，可以自行流轉。國有土地的流轉要經過國土局備案，變更登記。
（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建築物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用於經濟發展或社會發展；一是生產工作自用，用於建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用於生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由於政府自用的國有土地不能用於經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。
旅遊項目開發涉及的農村集體土地流轉一般建議流程
文sir說，作為農村旅遊項目開發最常見的一種土地使用方式，土地流轉將在未來被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發協議
（2）景區、旅遊區等規模型項目需編製片區旅遊發展總體規劃（參照上位土地利用規劃給建設地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發設計方案
（3）總體規劃上會評審（通過後有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委託土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務中心辦理）
（5）協調鎮村政府同意土地流轉（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批後由國土發批准書
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同後期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證
B. 在流轉土地上建設旅遊度假村該如何懲罰
土地違法行為
土地違法行為是指單位和個人違反土地管理法律、法規的行為，即不履行土地管理法規定的義務或濫用權力與職權，應當追究法律責任的行為。
一、非法轉讓土地類
未經批准，非法轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得的國有土地使用權的;不符合法律規定的條件，非法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權的;將農民集體所有的土地的使用權非法出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的;不符合法律規定的條件，擅自轉讓房地產開發項目的等。
二、非法佔地類
未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的;農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的;超過批準的數量佔用土地的等。
三、破壞耕地類
佔用耕地建窯、建墳，破壞種植條件的;未經批准，擅自在耕地上建房、挖砂、採石、采礦、取土等，破壞種植條件的;非法佔用基本農田建窯、建房、建墳、挖砂、採石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農田，毀壞種植條件的等。
四、非法批地類
無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准佔用土地的;超越批准許可權非法批准佔用土地的;沒有農用地轉用計劃指標或者超過農用地轉用計劃指標，擅自批准農用地轉用的;規避法定審批許可權，將單個建設項目用地拆分審批的;不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的;違反法律規定的程序批准佔用、徵收土地的;核准或者批准建設項目前，未經預審或者預審未通過，擅自批准農用地轉用、土地徵收或者辦理供地手續的等。
五、其他類型的土地違法行為
依法應當將耕地劃入基本農田保護區而不劃入，經責令限期改正而拒不改正的;破壞或者擅自改變基本農田保護區標志的等。
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九、四季春休閑度假村
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十一、響水山莊
十二、七彩山莊
十三：金秋農庄
十四、錦秀休閑山莊
十五、新潭農庄
十六、韋家農庄
十七、沙塘花果山迷宮
十八、景和生態園
十九、芙蓉水鄉山莊
二十、回龍壁農庄
二十一、臨江山莊
二十二、柳州月亮灣枇杷山莊
二十三、柳江縣成團鎮都龍田園農庄
二十四、滾水壩華強農業觀光休閑山莊
二十五、魯比葡萄園
因為太多介紹了沒辦法全部給你只能給你網站了里邊有個個地點的圖片: http://hi..com/%C1%F8%D6%DD%CA%D3%B4%B0/blog/item/acb5b8a1c7083488471064b5.html
E. 農村租用土地可以開發度假村嗎手續應該怎麼辦
只要你的手續申請合格後，就可以辦度假村。土地租賃是某一土地的所有者內與土地使用者在一容定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿後，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。
根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程序將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。要經縣級土地部門審批，從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程序將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。
F. 我想在農村買塊農業用地建房子開度假村，需要什麼相關手續，怎麼擬定土地轉讓合同
首先是復你想開什麼模式的制度假村？擬在什麼地點？等這些你有了確切的想法後，你就可以去咨詢下地價？手續主要就是土地承包或轉包合同！最好的辦法是在當地農民手裡直接承包，價格會很合理，以後跟當地老百姓沒有對立面，易於經營和管理。至於合同好辦，金額不大就在網上下載個，利害關系多的話，沒辦法就找律師去，然後公證下！當地居民（代表）最好都蓋章。
G. 只有使用權沒有產權的度假村別墅可以出售使用權嗎法律支持最長可以出售多久
法律上房屋沒有單獨轉讓使用權的，只有土地使用權可以轉讓，如果沒有產權是沒有法律保護的，要承擔很大的法律風險。
H. 如何轉讓美國迪士尼度假區俱樂部會員
轉讓時，對方必須有權利有群，也就是必須有會員，現在轉讓群還得填密碼保護問題。