A. 乡村旅游度假区的土地流转怎么搞
乡村旅游开发绕不开农村用地问题，很多开发商也好、经理人也好、甚至是天天与农民打交道的基层政府官员，在与我接洽时都会抛出“这块地能用吗”、“基本农田可以改变用地性质吗”、“木屋可以不需要建设指标吧”、“这个项目的用地需要到国土报批吗”等等诸如此类的问题，这实际反应的是大家对用地问题的重要性认识不够，而仅仅把对项目的关注点聚焦在市场、产品、盈利性、运营模式等后端环节，而忽略了项目的用地基础合法性、开发流程合规性、以及土地作为一种高附加值资源的远期增值变现能力。
用地是农村项目开发遇到的基础问题，也就是项目开发的方向问题，需要搞清楚国家的政策倾斜、战略扶持方向，也需要搞清楚土地流转、征收这些近几年的新生专业术语，更需要理清楚用地流程问题，包括征收征用、流转、承包、租赁、补偿等，也就是让土地活起来的“1、2、3步”怎么走。
文sir说的项目开发不涉及土地一级开发哦
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发，即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，就是“卖房子的”和“出租房子的”。
先要确定开发涉及的土地性质
首先要分国有土地和集体土地，集体土地只要村委会同意，可以自行流转。国有土地的流转要经过国土局备案，变更登记。
（1）集体土地
所有者：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。
使用方式：分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。
收益渠道：集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
（2）国有土地
所有者：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民
使用方式：一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。
旅游项目开发涉及的农村集体土地流转一般建议流程
文sir说，作为农村旅游项目开发最常见的一种土地使用方式，土地流转将在未来被反复提及。
（1）与地方政府签订意向性合作开发协议
（2）景区、旅游区等规模型项目需编制片区旅游发展总体规划（参照上位土地利用规划给建设地块划定红线），若是小型项目则可形成简要的项目开发设计方案
（3）总体规划上会评审（通过后有法律效力）
（4）向所在地国土局提出流转申请（委托土地转出方向和土地转入方向两地土地流转服务中心办理）
（5）协调镇村政府同意土地流转（需召开村民大会或其他公示方式）
（6）双方土地流转中心作为中介人，负责信息登记、审核、评估、洽谈等事宜
（6）市（县）人民政府审批后由国土发批准书
（7）签订流转合同（建议和村集体谈，如果直接和农民签租赁合同后期问题较多）
（8）到国土局登记获得土地使用证
B. 在流转土地上建设旅游度假村该如何惩罚
土地违法行为
土地违法行为是指单位和个人违反土地管理法律、法规的行为，即不履行土地管理法规定的义务或滥用权力与职权，应当追究法律责任的行为。
一、非法转让土地类
未经批准，非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的;不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式取得的国有土地使用权的;将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的;不符合法律规定的条件，擅自转让房地产开发项目的等。
二、非法占地类
未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的;农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的;超过批准的数量占用土地的等。
三、破坏耕地类
占用耕地建窑、建坟，破坏种植条件的;未经批准，擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的;非法占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的等。
四、非法批地类
无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;超越批准权限非法批准占用土地的;没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标，擅自批准农用地转用的;规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批的;不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;违反法律规定的程序批准占用、征收土地的;核准或者批准建设项目前，未经预审或者预审未通过，擅自批准农用地转用、土地征收或者办理供地手续的等。
五、其他类型的土地违法行为
依法应当将耕地划入基本农田保护区而不划入，经责令限期改正而拒不改正的;破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的等。
C. 2015年三圣乡最新农家乐院子转让
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五、太阳谷
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七、柳州上雷景泉农庄
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九、四季春休闲度假村
十、乐毅农庄
十一、响水山庄
十二、七彩山庄
十三：金秋农庄
十四、锦秀休闲山庄
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十七、沙塘花果山迷宫
十八、景和生态园
十九、芙蓉水乡山庄
二十、回龙壁农庄
二十一、临江山庄
二十二、柳州月亮湾枇杷山庄
二十三、柳江县成团镇都龙田园农庄
二十四、滚水坝华强农业观光休闲山庄
二十五、鲁比葡萄园
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E. 农村租用土地可以开发度假村吗手续应该怎么办
只要你的手续申请合格后，就可以办度假村。土地租赁是某一土地的所有者内与土地使用者在一容定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。要经县级土地部门审批，从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。
F. 我想在农村买块农业用地建房子开度假村，需要什么相关手续，怎么拟定土地转让合同
首先是复你想开什么模式的制度假村？拟在什么地点？等这些你有了确切的想法后，你就可以去咨询下地价？手续主要就是土地承包或转包合同！最好的办法是在当地农民手里直接承包，价格会很合理，以后跟当地老百姓没有对立面，易于经营和管理。至于合同好办，金额不大就在网上下载个，利害关系多的话，没办法就找律师去，然后公证下！当地居民（代表）最好都盖章。
G. 只有使用权没有产权的度假村别墅可以出售使用权吗法律支持最长可以出售多久
法律上房屋没有单独转让使用权的，只有土地使用权可以转让，如果没有产权是没有法律保护的，要承担很大的法律风险。
H. 如何转让美国迪士尼度假区俱乐部会员
转让时，对方必须有权利有群，也就是必须有会员，现在转让群还得填密码保护问题。