度假小洋房

A. 小洋房是什么

洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。
时至今日，一个多世纪过去了，“花园洋房”又被重新提起，先在南方都市热身，2000年后随“南方军团挥师北上”出现在北京地产市场，2003年以珠江国际城的“新洋屋运动”为标志，“花园洋房”热在北京房地产市场达到一个新高，然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。

不过北京乃至全国都市的社会经济、政治与文化环境已与解放前有天壤之别，房地产市场的供应状况和需求特征就更加没有多少相似之处，但是缘何花园洋房依旧魅力不减呢？其在北京房地产市场的未来发展前景如何呢？针对上述问题，我司特就北京房地产市场花园洋房的现状和未来发展做了简要的研究。

一、花园洋房之现状

追随着住宅郊区化的进程，低密度住宅持续走俏，一个个花园洋房项目相继面世，虽然都打着花园洋房的大旗，但各个项目各有特色，分布于郊区的各个方位，冲击着京城房地产市场。

虽然同样高举花园洋房大旗，但产品形式却存在着很大差异，洋式的别墅、连排、双拼自不必说，独门独院，上有天，下有地，称其为花园洋房是无可厚非的；珠江国际城的叠拼升级版以“新洋屋运动”为口号，以花园洋房为主题，类似产品还有风格与林；以金地格林小镇、奥林匹克花园等项目自成一派，产品形式以四层板楼为主，强调景观均好，首层和顶层各有花园和露台相赠，同样称其为花园洋房；部分六层板楼项目，因其具备的外国风格，景观均好，高绿化率同样也自称为花园洋房。看来市场中的所谓的“花园洋房”真是百花齐放，百家争鸣，是花园洋房也好，不是花园洋房也罢，总之，诸多的低密度住宅项目在宣传推广中都在不停地给自己项目冠名四个字：花园洋房。

既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是理所当然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼备，因此，这些项目也就自然而然具备了一些或某些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具备以下特征：

Ø 建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格；

Ø 建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；

Ø 普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；

Ø 在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高；

Ø 目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。

但是，市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。

狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。

最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房，至今上海方言中的“花园洋房”，仍旧指狭义的花园洋房，甚至于，每提起花园洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。真正的“洋房”不在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文化和历史。

狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。

欧陆古典式 英国乡村式 西班牙式

狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华，目前北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。

广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：

6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

目前市场中存在的花园洋房项目较多，金地格林小镇、奥林匹克花园等项目属于典型的广义花园洋房项目。

广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物，所以售价并不高，大多位于4,500-5,000元/平米左右；即使这样，广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。

广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。从目前北京房地产市场广义及狭义花园洋房的整体情况看，这一结论是成立的。

二、花园洋房之中原定义

综合以上花园洋房的狭义和广义定义，并结合中原对北京房地产市场上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花园洋房的调研结果，得出中原自己对花园洋房的定义，姑且称之为“中原定义”：

属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。我们的定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。市场中狭义的花园洋房完全符合我们的定义，也是市场中被广泛认同的花园洋房，但很多广义上的花园洋房的确不能称之为花园洋房，距离花园洋房尚有距离。一层普遍能得到花园，但一层以上却丝毫没有花园的痕迹，顶层所赠送的露台和花园也没有半点联系，如果把这些花园洋房各户之间的花园解决得当，便也是花园洋房了。

珠江国际城提出了“洋屋运动”的理念，做出了部分真正的花园洋房，实现了户户有花园。类似的项目还有风格与林等。虽然市场上美其名曰“花园样房”的项目很多，但真正符合“花园洋房”定义的项目却是很稀缺。

三、花园洋房的未来发展前景展望

从宏观调控角度看，目前房地产市场存在的供应结构、住房品质、市场规范等问题，而解决这些问题的宏观政策将主导未来房地产发展方向和直接影响整个市场的走向。

花园洋房定位在中产阶级，而从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，中产阶级的队伍需要进一步加大，因而未来中国的社会阶层会更加类似于“枣核型”，届时中产阶级就指的是中国的“大众”，因此为人口众多的大众阶层提供适合他们消费需求的住宅是每一个开发商会考虑的事情。至于未来中国中产阶级的构成，北大教授萧灼基认为，未来中国中产阶层将主要来自以下五类高级人才：能将科技成果转化为产业的科研人员；金融证券业的中高层管理人员；中介机构的专业人员；外资企业中的中国中高层人员；一部分私营企业家。另外，股市的一些股民也有可能成为中产阶级的一员。

花园洋房的特性决定了花园洋房项目基本出现在郊区一带，花园洋房本身也是住宅郊区化的产物，郊区的土地成本完全具备了建设低密度花园洋房的条件，因此，未来的花园洋房项目也基本上出现在郊区一带。

随着国民经济的发展，居民收入的提高，“小康住宅”会日益受到欢迎，而随着住宅消费能力的提高，从注重人的需求和居住行为的规律出发，住宅空间功能细化的趋势会更加明显，因此既是小康住宅，又是低密度住宅，还能满足消费者对住宅安全性、保健性、私密性、灵活性、舒适性和艺术性等方面的要求的花园洋房会日益受到市场的欢迎。

B. 农村小洋房设计效果图

是想做外观大概跟效果图一致的房子的话，估摸建筑面积大概是100平米，含土建结构、屋顶、外墙、阳台栏杆，40万左右。这个价格还不能住人的。还要做水电、内部装修。装修这个做得高档与否，价格相差非常大。内部空间设计方案很多。具体要求具体设计。
还有什么问题可以追问。望采纳，急需财富值。

C. 洋房复式层和小型别墅哪种适合居住

这两者在某种意义上是可以重叠的，我想你要问的意思大概是，公寓式的两层和小别墅。

那么我会选复式的，首先我不喜欢家的空间太大，只有小一些，满一些才会让人有家的感觉，而复式的其实相当于一个公寓，屋顶高一些，上面还有个空间罢了，这样一来就显得很紧凑了。如果再有一个洛丽塔风格的精致装修就完美了，我会在一楼布置成一个很温馨的暖色调格局，然后将床镶嵌在楼梯下面的墙壁里，床上面在凿一个小方格，里面放一些书，当然还是有卧室的。二楼我会中一些植物，有一个可以写东西的地方。这个只是我特别想要的一个小天地。总之，要有一种温馨感和满足感。

小别墅也可以营造出这种感觉，但我还是感觉太大了，要知道一个房子物品是不能喧宾夺主的，要是我为了营造一种满足感，在别墅里堆满东西，那么给人的感觉就是很虚假的满足，和真正的满足还是有一些不一样的。

不过这个选择是根据我自己的理解来的，也有可能有一个很好的设计师把小别墅设计的超级完美，也有可能有那么一个不是很温馨的复式洋房。其实我选择的标准只是哪个更像个家罢了。因为我们家就是从一个公寓换成了一个空落落的大房子，一点也不觉得空间大了有多幸福，反而会觉得很冷清。

D. 上海的小洋房是怎样的房子

这种房子已经是文物了.
过去是有钱人,现在是穷人.
以前一幢楼住一家,现在一幢楼住好几家.
当然,如果你能不能买下一幢的话,你还是有钱人.

房屋结构一般是3层,低楼是厨房,用人房,和一个小厅；2楼是一个大厅，一般用来开舞会的，和主人房；3楼是儿童房，另外还有一个天台。这种房子，一般有个小花园，但很小，大约10平方。

上面这个是洋楼的“标配”。有些洋楼就很大的，当然那个就不叫小楼房了，叫花园洋房。

E. 漂亮的小洋房应该怎么形容3层楼那样的，形容唯美一些

北京很多面包店里都有卖小饼干和小甜点的，面包新语、味多美都有很多分店的。

F. 洋房和别墅有什么区别

反正洋房和别墅都是高收入消费人群的建筑住宅。

别墅分独栋别墅，双拼别墅、联排别墅等等

别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感；

一般来说，首层会带花园，顶层会带露台，通常有入户花园的设计，也有将户外绿化景观引入室内的情况，或“独立入户花园”或“独立生活阳台”。

花园洋房的特点：

1.满足全景观的基本要求、视野开阔、通透等；

2.彰显开放式生活方式，建筑风格为西式风格；

3.建筑密度很低，绿化率较高，景观好；

要说哪个更上流，别墅相较于花园洋房，消费者定位更高一些，花园洋房主要面向中高收入人群，别墅针对的则是更高收入的家庭。

G. 滇池周边洋房哪里合适，小户型的最好

云岭洋房的小户型很有特点，带精装修，依托滇池的风景区，既有优美的自然风光，又有现代化的居住环境。女朋友看中了一室两厅一卫的紧凑户型，已经预定了，按揭还有优惠呢。

H. 陵水县英州镇清水湾旅游度假区星海传说A16区二期洋房属于什么小区

就是属于星海传说，雅居乐管的